​

​​

KİRALANANIN AYIPLI TESLİM EDİLMESİ VEYA SONRADAN AYIPLI HALE GELMESİ DURUMUNDA KİRACININ KULLANABİLECEĞİ FESİH, KAR KAYBI / ZARAR TAZMİNİ VB. HAKLAR​​

​

Kiralananın ayıplı teslim edilmesi veya sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda kiracının kullanabileceği fesih, kar kaybı / zarar tazmini gibi haklara ilişkin olarak, kitap çalışması sırasında hazırlanan 33 adet Yargıtay kararı kısa özetini istifadenize sunuyorum. Metnin sonunda kararların künyelerine ulaşabileceğiniz linke yer almaktadır.​

​

KANUNİ SORUMLULUK

Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğu Kanundan dan doğan bir sorumluluk olduğu için kiraya veren kiralananın ayıpsız olduğunu vaat etmese bile sorumludur.[1]

​

GİZLİ AYIP

Kiraya veren kural olarak teslim sırasındaki gizli ayıplardan sorumludur.[2]

​

CİDDİ TEHLİKE OLUŞTURAN AYIP

Kiracı teslim sırasında haberi olsa ve fesih hakkından feragat etse dahi kendisiyle birlikte yaşayanların/çalışanlarının sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturun ayıplar nedeniyle sözleşmeyi feshedebilir.[3]

​

AYIP İHBARI

Davacı kiracı, ruhsat alamamasına bağlı ayıp nedeniyle davalı kiraya verene ihbarda bulunmamış ve seçimlik haklarını kullanmamış olması nedeniyle kira parasının tamamını ödemesi gerekir.[4]

​

Makul süre içinde ayıp ihbarında bulunmayan kiracı, sonradan kiralananın sözleşmeye aykırı olduğunu ileri sürerek sözleşmeyi feshedemez.[5]

​

Çatıdan sızan su nedeniyle mobilyaları zarar gören kiracı, durumu bildirdiği kiraya verenin yapmaması üzerine kendisinin yaptırdığı çatı tamiri masrafını kiraya vereden isteyebilir.[6]

​

Kiracı, su sızıntısını gidermek için ev sahibinin onayını almadan yaptığı tamirat ve doğalgaz iç tesisatı için yaptığı masrafların parasını kiradan düşemez.[7]

​

Kiracı, kiraya verene ayıpla ilgili ihtar göndermeden ayıba bağlı olarak sözleşmeyi feshedemez.[8]

​

Kiracı, kiralananın ayıplı hale geldiği iddiasıyla 2. yıla ait kirayı ödememişse de ayıp ihbarında bulunmadığı ve sözleşmeyi feshetmediği için söz konusu kirayı ödemek zorundadır.[9]

​

İHBARIN GEREKLİ OLMADIĞI HAL

Kiraya verene ait üst kattaki SPA havuzunun su sızdırması nedeniyle elektronik eşyaları zarar gören kiracının zararının giderilmesini istemesi için kiraya verene ayıp ihbarı yapması zorunlu değildir. Çünkü kiracı burada TBK m. 301 gereğince zararının tazminini isteyebilir. Kiraya verenin bu madde gereğince kiracının zararını karşılaması için kiracı tarafından kendisine ihbarda bulunulmasına gerek yoktur. [10]

​

DAVA AÇMA GEREĞİ

Alışveriş merkezinde kiracı olan davacı, alışveriş merkezi açıldıktan sonra eksikliklerin olduğunu belirtmişse de bu konuda bir dava açmamış olduğundan kira bedellerini ödemek zorundadır.[11]

​

AYIPLI ŞEKİLDE UZUN SÜRE KULLANMA

Kiracının ayıplı olarak teslim aldığı kiralananı itiraz etmeden uzun süre mevcut haliyle kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir.[12]

​

KARİNE OLARAK KİRAYA VERENİN KUSURLU KABUL EDİLDİĞİ

Kiracı ayıp nedeniyle zarara uğramışsa karine olarak kiraya verenin bunda kusurlu olduğu kabul edilir. Kiraya veren ancak kusuru olmadığını ispatlarsa zararı tazmin sorumluluğundan kurtulabilir.[13]

​

KİRACININ SEÇİMLİK HAKLARI

Kiraya verenin ayıba karşı tekeffül sorumluluğunun şartlarının gerçekleşmesi hâlinde kiracının;

1. Ayıbın giderilmesini talep etme,

2. Kira parasının indirilmesini isteme,

3. Sözleşmeden dönme/fesih,

4. Tazminat talep etme

hakları bulunmaktadır.[14]

​

TBK m.306/1 gereğince kiracının ayıbı uygun bir süre içinde kiraya verene bildirerek gidermesini istemesi gerekmektedir. Eğer kiraya veren gidermezse kendisi gidererek buna ilişkin masrafları kira parasından düşebilir. [15]

​

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Eğer ayıp önemli seviyedeyse kiracı kira sözleşmesinin feshini de isteyebilir.[16]

​

Kiralananın teslim alınmasından sonra meydana gelen ayıplar nedeniyle kiracı sözleşmeyi ileri etkili olarak feshedebilir. Sözleşmeden dönmeden farklı olarak ileriye etkili fesihte, sözleşme, fesih tarihine kadar geçerli sayılır ve kiracı fesih tarihine kadar kira ödemekle yükümlüdür.[17]

​

Jakuzinin alt kata sızdırması ve tamiri için iki odanın 15-20 gün kullanılamayacak olması nedeniyle kiracı sözleşmeyi feshedebilir ve boya vb. masraflarının bir kısmını kiraya verenden alabilir.[18]

​

KİRACININ AYIP NEDENİYLE KÂR KAYBINI İSTEMESİ

Kiraya verenin kiralananı kira sözleşmesi süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmaması ve sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi halinde, kiracı haksız fiil hükümlerine göre zararının tazminini isteyebilir. Bu kapsamda kiracının aynı şart ve koşullarda kiracı olarak faaliyetini yürütebileceği aynı nitelikli başka bir taşınmazı hangi sürede yeniden kiralayabileceğine ilişkin sürenin tespiti ve bu süreyle sınırlı olarak kiracının kâr kaybına ilişkin maddi zararı hesaplanır.[19]

​

Kiralanan işyerinin ruhsata aykırılık nedeniyle mühürlenmesi halinde kiracı, aynı koşullarda ve nitelikte başka bir taşınmazı kiralayabileceği süreye ilişkin kazanç kaybını kiraya verenden isteyebilir.[20]

​

TACİR KİRACI

Tacir olan kiracı, depo olarak kiraladığı yere işyeri ruhsatı alamadığı için sözleşmeyi feshetmiş olması nedeniyle fesihte haksız sayılmalıdır.[21] (Basiretli bir tacir gibi davranarak depo için işyeri ruhsatı alınamayacağını düşünmelidir.)

​

Tacir olan kiracı iskân ruhsatı olmadığını başlangıçta bilmesine rağmen bu haliyle kabul ettiği için fesihte haksız olup tahliye ettiği tarihe kadar kira ödemesi gerekmektedir.[22]

​

Kiracı tacir olsa bile, kiraya verene karşı zayıf durumdadır. Kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğü, kiraya verenin dürüst davranma yükümlülüğünü bertaraf etmez.[23]

​

EKSİK METREKARE

Tacir olan kiracının eksik metrekare nedeniyle fazla yaptığı ödemelerin iadesi talebinin, kiracının sözleşme yaparken kiralananı görmüş olması ve 2 yıl sonra talepte bunması nedeniyle reddi gerekir.[24]

​

İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ

Kiracı, imar planı değişikliğinden kaynaklanan kullanım kısıtlaması nedeniyle kira bedelinin düşürülmesini isteyebilir.[25]

​

RİSKLİ YAPI TESPİTİ

Kiralananın riskli yapı olduğunun tespit edilmesi üzerine burayı boşaltan kiracı bundan kaynaklanan zararının tazminini isteyebilir. Yargıtay’a göre, önemli ayıplardan sayılan riskli yapı, kiralananın teslimi sırasında mevcut olan ve yapı maliki tarafından bilinmesi gereken bir ayıp olduğu için kiraya veren, kiracının zararını gidermekle yükümlüdür. Kiraya verenin binanın riskli yapı olmasında kusurunun olup olmamasının zararın giderimi açısından bir önemi yoktur.[26]

​

İçinde kiracı olan binayı satın alan yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğinden kiracının binanın riskli hale gelmesi nedeniyle uğradığı zararını gidermekle yükümlüdür. Eski malikin sorumluluğu yoktur. Yeni malik, kiracının aynı nitelikteki iş yerini benzer koşullarla kiralayabileceği makul süre kadar kar kaybını tazmin etmekle yükümlüdür.[27]

​

TAŞINMA BEDELİ

Kiracı ayıp nedeniyle sözleşmeyi haklı olarak feshettiğinde taşınma bedelini isteyemez.[28]

​

KİRACININ FESİHTE HAKSIZ ÇIKMASI

Kiracı ayıba dayalı yaptığı fesihte haksız çıkarsa kiraya verenin kiralananı yeniden kiraya verilebilmesi için geçecek süreye ilişkin kira bedelini ödemekle yükümlüdür.[29]

​

AYIP NEDENİYLE YAPILACAK İNDİRİM HESABI

Soru: Ayıp nedeniyle kira bedelinden yapılacak indirim, ayıbın meydana geldiği tarihten itibaren mi yapılır yoksa dava tarihi mi esas alınır. ?

​

 Cevap: Ayıp nedeniyle yapılacak indirim oranı belirlendikten sonra ayıbın meydana geldiği tarih ile davanın açıldığı tarih arasındaki dönemde ödenen aylık kira bedeline bu indirim oranı uygulanarak bulunacak toplam tutarın ödenmesine karar verilmelidir.[30] Örneğin ayın meydana geldiği tarih 01/01/2022, dava tarihi 01/01/2024, ayıp nedeniyle yapılacak indirim oranı %40 olsun. Bu durumda ayıp tarihiyle dava tarihi arasındaki 24 ay için ödenen kiralayan %40 ‘ına denk genel tutarın kiracıya ödenmesine karar verilmelidir.

​

KAR KAYBI HESABI

Ayıp nedeniyle davacı kiracının kâr kaybı hesaplanırken kiracının ticari defterleri ve diğer davacı delilleri dikkate alınarak, denetime elverişli şekilde davacının kâr kaybına ilişkin bilirkişi rapor alınması gerekmektedir.[31]

​

KİRACIDAN KAYNAKLANAN NEDENLER

Kiracı, kendisinden kaynaklanan bir nedenle kiralananı kullanamaması veya sınırlı olarak kullanması durumunda kiradan indirim yapılmasını isteyemez. TBK m. 324’e  göre, kiraya veren kiralananı sözleşmeye uygun olarak tuttuğu müddetçe kiracı kirasını tam olarak ödemek zorundadır.[32]

​

MÜSPET ZARAR

Kira sözleşmesinin ifa edilememesi nedeniyle istenebilecek müspet zarar sözleşmenin hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan zarar olup kâr kaybını da içine alır. Kâr kaybı, kardan mahrum kalma karşılığı meydana gelen zarar olup genelde sözleşmeyi kusuruyla fesheden taraftan istenir.[33]

 

[1] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2019/3 Karar: 2022/398 Karar Tarihi: 29.03.2022

[2] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2019/3 Karar: 2022/398 Karar Tarihi: 29.03.2022

[3] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2019/3 Karar: 2022/398 Karar Tarihi: 29.03.2022

[4] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/8491 Karar: 2018/5421 Karar Tarihi: 17.05.2018

[5] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/1645 Karar: 2017/3093 Karar Tarihi: 15.03.2017

[6] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/4641 Karar: 2019/531 Karar Tarihi: 24.01.2019

[7] YARGITAY 8. Hukuk Dairesi Esas: 2017/1552 Karar: 2017/3401 Karar Tarihi: 13.03.2017

[8] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/2397 Karar: 2017/2466 Karar Tarihi: 06.03.2017

[9] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/8111 Karar: 2018/1078 Karar Tarihi: 14.02.2018

[10] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/3227 Karar: 2018/6292 Karar Tarihi: 04.06.2018

[11] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 17.02.2014 tarihli ve 2013/16899 E., 2014/1613 K.

[12] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2019/2390 Karar: 2019/4833 Karar Tarihi: 22.05.2019

[13] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/3227 Karar: 2018/6292 Karar Tarihi: 04.06.2018

[14] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2019/3 Karar: 2022/398 Karar Tarihi: 29.03.2022

[15] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/4641 Karar: 2019/531 Karar Tarihi: 24.01.2019

[16] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2019/2390 Karar: 2019/4833 Karar Tarihi: 22.05.2019

[17] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/4450 Karar: 2019/1110 Karar Tarihi: 14.02.2019

[18] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/7891 Karar: 2019/4552 Karar Tarihi: 15.05.2019

[19] Yargıtay 3. HD Esas: 2022/887 Karar: 2022/2852 Karar Tarihi:  29.03.2022

[20] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/9322 Karar: 2017/10212 Karar Tarihi: 15.06.2017

[21] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2019/3 Karar: 2022/398 Karar Tarihi: 29.03.2022

[22] YARGITAY 6. Hukuk Dairesi Esas: 2015/8104 Karar: 2015/9006 Karar Tarihi: 26.10.2015

[23] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2020/137 Karar: 2020/900 Karar Tarihi: 17.11.2020

[24] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2020/9935 Karar: 2020/7847 Karar Tarihi: 15.12.2020

[25] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/8266 Karar: 2019/4990 Karar Tarihi: 27.05.2019

[26] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2022/241 Karar: 2022/1692 Karar Tarihi: 01.03.2022

[27] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2021/245 Karar: 2021/3586 Karar Tarihi: 05.04.2021

[28] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/8168 Karar: 2019/4266 Karar Tarihi: 08.05.2019

[29] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/4354 Karar: 2019/82 Karar Tarihi: 15.01.2019

[30] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2020/12322 Karar: 2021/2820 Karar Tarihi: 17.03.2021

[31] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/361 Karar: 2017/11001 Karar Tarihi: 04.07.2017

[32] Yargıtay 3. HUKUK DAİRESİ Esas: 2017/9277 Karar: 2017/3606 Karar Tarihi: 22.03.2017

[33] Yargıtay 3. HD Esas: 2022/887 Karar: 2022/2852 Karar Tarihi:  29.03.2022