​​​

KİRA SÖZLEŞMESİNİN 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ SONUNDA FESHİ 

(10 yıllık kiracının tahliyesi) ​

 

Bu çalışmada, uygulamada en çok hata yapılan konulardan biri olan 10 yıllık uzama süresi, Yargıtay kararları çerçevesinde ele alınmıştır. Sayfanın sonunda kararların künyelerine yer verilmiştir.​

 

Bu konudaki en büyük yanılgı, kira sözleşmesinde yazılı kira süresi dolduğunda sözleşmenin sona ereceği düşüncesidir. Bu hak, TBK m. 347 gereğince sadece kiracıya tanınmıştır. Kiracı, sözleşme süresinin sona erme tarihinden en geç 15 gün kiraya verene ulaşan bir ihtarname keşide ederek sözleşmeyi feshedebilir.

 

Ancak kiraya veren; sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi + takip eden 1 yıllık süre dolmadan sözleşmeyi feshedemez.

 

Örneğin sözleşme süresi 1 yıl ise; kiraya veren 1 yıl + 10 yıl + 1 yıl süreyle = en az 12 yıl süreyle bu sözleşmeyle bağlıdır.

 

Eğer sözleşme süresi 5 yıl ise; kiraya veren 5 yıl + 10 yıl + 1 yıl süreyle = en az 16 yıl süreyle bu sözleşmeyle bağlıdır. Kiraya veren 10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılının sonundan en az 3 ay önce kiracıya ulaşacak bir ihtarname keşide ederek sözleşmeyi feshedebilir. (Belirsiz süreli sözleşmelerde 6 aylık dönemlerin sonundan 3 ay önce ihtarname keşide edilmesi gerekir.)

​

10 yıllık uzama süresi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Çatısız işyeri, baz istasyonu, halı saha, açık otopark, tarla vb. yerlerin kirasında 10 yıllık uzama süresi uygulanmaz.

​

BELİRLİ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ

(YARGITAY KARARI) Konut ve çatılı işyeri kiraları belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir.[1]

​

(YARGITAY KARARI) Belirli süreli konut veya çatılı işyeri sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez.[2]

​

(YARGITAY KARARI) Belirli süreli konut ve işyeri sözleşmesi TBK’nın 347. Maddesi gereğince kiracı tarafından kira süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapılarak feshedilebilir. Kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılı sonundan en az 3 ay önce bildirim yaparak feshedebilir. [3]

​

Belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Aşağıdaki örnek olayı inceleyiniz.

​

ÖRNEK OLAY:  Kiraya veren, 02/07/2024 başlangıç tarihli 1 yıllık (BELİRLİ SÜRELİ) bir konut kira sözleşmesini feshetmek için 1 yıllık sözleşme süresinin dolduğu 02/07/2025 tarihinden itibaren 10 yıllık uzama süresinin dolduğu 02/07/2035 tarihini takip her uzama yılının sonundan en geç 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunarak (ihtar çekerek) bu sözleşmeyi feshedebilecektir.

​

 Buna göre kiraya veren en geç 02/04/2036 tarihinde kiracının elinde olacak şekilde bir ihtarname gönderirse 02/07/2036 tarihinden itibaren dava açarak kira sözleşmesinin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

​

BELİRSİZ SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ

(YARGITAY KARARI) Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.[4]

​

(YARGITAY KARARI) Kiraya veren, belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesini, TBK'nun md.347/2 maddesi gereğince, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sona erdirebilir.[5] 

​

Kiraya veren, belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri sözleşmesini (10 yıllık uzama süresinden sonra) genel hükümler arasında yer alan TBK m. 329’da yer alan sürelere uyarak feshedebilir.[6]

 

Anılan maddeye göre eğer yerel adette kira dönemi sonu için başka bir hüküm bulunmuyorsa, kiraya veren 6 aylık kira dönemleri sonundan 3 ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır.

​

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?

Aşağıdaki örnek olayı inceleyiniz.

​

ÖRNEK OLAY :  01/01/2024 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir konut sözleşmesini feshetmek isteyen kiraya veren, 10 yıllık uzama süresinin dolduğu 01/01/2034 tarihini takip eden 6 aylık kira dönemleri sonlarından  en geç 3 ay önce kiracının eline ulaşacak şekilde ihtar çekerek 6 aylık dönem sonundan itibaren dava açarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

​

 Buna göre kiraya veren ilk 6 aylık dönemin sonu olan 01/07/2034 tarihinden en geç 3 ay önce (örneğin 02/03/2034 tarihinde) kiracının eline ulaşacak şekilde ihtar göndermelidir. Eğer kiraya veren ilk dönemi kaçırırsa ikinci dönem sonu olan 01/01/2035 tarihinden en geç 3 ay önce (örneğin 07/09/2034) bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu fesih dönemleri, takip eden yıllarda da aynı ay ve gün olmak üzere devam edecektir.

​

Eğer kiraya veren, herhangi bir 6 aylık dönem sonundan 3 ay önce değil de örneğin 2 ay 15 gün önce bildirimde bulunursa bu bildirim, takip eden 6 aylık dönem sonu için sonuç doğuracaktır.

 

10 YILLIK UZAMA SÜRESİNDE DAVA NE ZAMAN AÇILIR?

Dava, yukarıdaki örneklerde açıkladığı üzere dava açma hakkının doğduğu tarihten itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. 1 ay içinde arabuluculuk başvurusu yapılmalıdır. Arabuluculuk sürecinde dava açma süresi durur. Arabuluculuk süreci tamamlandığından 1 aylık süreden kalan süre işlemeye devam eder.

​

Diğer yandan dava açma süresinin; belirli süreli kira sözleşmelerinde 1 yıl, belirsiz süreli sözleşmelerde 6 ay olduğu yönünde karşı görüşler olsa da, ihtiyatlı olma adına davanın 1 ay içinde dava açmakta yarar vardır.

​

GENEL HÜKÜMLERE TABİ YERLERDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ (UYGULANMAYACAĞI)

​

(YARGITAY KARARI) Konut veya çatılı işyeri vasfında olmayan bir yer (çatısız işyeri, baz istasyonu, halı saha, açık otopark, tarla vb.) için 10 yıllık uzama süresi uygulanmaz, sözleşmede yazılı süre dolduğunda sözleşme sona ermiş kabul edilir.[7]

​

SÖZLÜ KİRA SÖZLEŞMESİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ

(YARGITAY KARARI) Sözlü kira sözleşmesinde kiraya veren kiranın başlangıç tarihini ispatlayamadığından kiracının kabul ettiği başlangıç tarihi ve kira süresi esas alınır. Kiraya veren, 6 aylık dönem sonundan en geç 3 ay önce fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi feshedebilir. [8]

​

YENİ BİR SÖZLEŞME YAPILMASI HALİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ

(YARGITAY KARARI) Taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılması halinde 10 yıllık uzama süresi yeniden işlemeye başlar.[9]

​

SÖZLEŞMENİN YENİLENMESİ HALİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ

(YARGITAY KARARI) Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde 10 yıllık uzama süresi yeniden başlar.[10]

​

MÜLGA BORÇLAR KANUNU ZAMANINDA YAPILAN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE 10 YILLIK UZAMA SÜRESİ

(YARGITAY KARARI) 1985 yılında yapılan kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi süresi 2014 yılında (Kanunun yürürlüğe girdiği 2012 yılı + 2 yıl) dolmuştur. [11]

​

(YARGITAY KARARI) 2008 başlangıç tarihli 7 yıl süreli kira sözleşmesi 2015 yılından itibaren 10 yıl uzamıştır.[12]

​

(YARGITAY KARARI) 2000 yılında yapılan sözlü kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşme olduğundan 6 aylık kira dönemi için 3 aylık fesih bildirimi süresine uyularak 2014 yılında ihtar yapılması ve 2015 yılında dava açılmasının yerindedir. [13]

​

VEKÂLET ÜCRETİ NASIL HESAPLANIR?

Davanın reddi halinde bir yıllık kira bedeli üzerinden karşı vekâlete hükmedileceği[14]

​

TAHLİYE İÇİN KESİNLEŞME GEREKLİ Mİ?

Gerekçeli karar yazıldığında kesinleşmesi beklemeden icraya konularak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

​

KİRACI TEHİRİ İCRA KARARI ALABİLİR Mİ?

Kiracı, 3 aylık kira bedelini icra dairesi veznesine depo ettikten sonra icra hukuk mahkemesinden tehiri icra kararı alabilir. İcra mahkemeleri, şekli bir inceleme yaparak,  tehiri icra talebini kabul etmektedir. Mahkeme tehiri icra kararını değişik iş dosyası üzerinden vermektedir. Tehiri icra rehberi, kitabın rehberler bölümünde yer almaktadır.

​

10 YILLIK UZAMA SÜRESİ İÇİN İHTARNAME ZORUNLU MUDUR?

Evet zorunludur.

(YARGITAY KARARI) Kiraya verenin 10 yılın dolmasını takip eden uzama yılının dolmasından en az 3 ay önce fesih bildirimi yapması gerekir.[15]

​

Belirli süreli konut ve işyeri sözleşmesi TBK’nın 347. Maddesi gereğince kiracı tarafından kira süresi bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapılarak feshedilebilir. Kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama süresini takip eden her uzama yılı sonundan en az 3 ay önce bildirim yaparak feshedebilir. 

​

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.  Kiraya veren ise belirsiz süreli konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesini, TBK'nun md.347/2 maddesi gereğince, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimi yaparak sona erdirebilir.  Bu durumda kiraya veren kiraya veren TBK m.329 uyarınca, 6 aylık kira dönemleri sonundan 3 ay önce fesih bildiriminde bulunmalıdır.

​

HANGİ MAHKEME GÖREVLİDİR?

Sulh hukuk mahkemesi görevlidir.

​

HANGİ MAHKEME YETKİLİDİR?

Dava, aşağıdaki mahkemelerden birinde açılabilir:

​

1-) (Varsa) Sözleşmeyle belirlenmiş olan yer mahkemesi

2-)Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi

3-) Davalının yerleşim yeri mahkemesi 

​

KİRA SÖZLEŞMESİNİN YAZILI OLMASI ZORUNLU MUDUR? 

Zorunlu değil. Kira sözleşmesi sözlü yapılmış olsa da bu dava açılabilir.

​

ARABULUCULAĞA TABİ MİDİR?    

Dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk başvurusu yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılmalıdır.

​

HARÇ NASIL HESAPLANIR?

Dava tarihindeki yıllık kira bedeli toplamı üzerinden hesaplanır.[16]

​

VEKÂLET ÜCRETİ NASIL HESAPLANIR?   

Dava tarihindeki yıllık kira bedeli toplamı üzerinden nispi olarak hesaplanır

​

İSTİNAFA VEYA TEMYİZE TABİ MİDİR?

Dava tarihindeki 3 aylık kira bedeli karar tarihindeki kesinlik sınırı üzerindeyse (2024 yılı için 28.250 TL) istinaf edilebilir.

Dava tarihindeki 3 aylık kira bedeli istinaf kararı tarihindeki temyiz edilebilirlik sınırı üzerindeyse (2024 yılı için 378.290 TL) temyiz edilebilir.

​

KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİ İÇİN MAHKEME KARARININ KESİNLEŞMESİ ZORUNLU MUDUR?

Gerekçeli karar yazıldığında kesinleşmesi beklemeden icraya konularak kiracının tahliyesi sağlanabilir.

​

KRACI TEHİRİ İCRA KARARI ALABİLİR Mİ?       

Kiracı, 3 aylık kira bedelini icra dairesi veznesine depo ettikten sonra icra hukuk mahkemesinden tehiri icra kararı alabilir. İcra mahkemeleri, şekli bir inceleme yaparak,  tehiri icra talebini kabul etmektedir. Mahkeme tehiri icra kararını değişik iş dosyası üzerinden vermektedir. Tehiri icra rehberi, kitabın rehberler bölümünde yer almaktadır.

 

İLGİLİ YASA HÜKMÜ (TBK m.347)

F. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi

I. Bildirim yoluyla

1. Genel olarak

MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

 

[1] Yargıtay HGK Esas: 2022/975 Karar: 2023/487 Karar Tarihi: 17.05.2023

[2] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2914 Esas,2017/13808 Karar

[3] Yargıtay HGK Esas: 2022/975 Karar: 2023/487 Karar Tarihi: 17.05.2023

[4] Yargıtay HGK Esas: 2022/975 Karar: 2023/487 Karar Tarihi: 17.05.2023

[5] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/6823 Karar: 2017/16285 Karar Tarihi: 21.11.2017

[6] MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

[7] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2019/5939 Karar: 2019/10515 Karar Tarihi: 24.12.2019; YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/7836 Karar: 2017/17819 Karar Tarihi: 19.12.2017

[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/6823 Karar: 2017/16285 Karar Tarihi: 21.11.2017

[9] Yargıtay HGK Esas: 2022/975 Karar: 2023/487 Karar Tarihi: 17.05.2023; YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/8152 Karar: 2017/18453 Karar Tarihi: 28.12.2017

[10] Yargıtay 3.Hukuk Dairesi Esas: 2017/17243 Karar: 2018/5100 Karar Tarihi: 14.05.2018;

[11] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2018/4013 Karar: 2018/6997 Karar Tarihi: 25.06.2018; YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018/1108 Karar: 2018/6817 Karar Tarihi: 20.06.2018

[12] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/ 9100 Karar: 2018/1611 Karar Tarihi: 26.02.2018

[13] YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/6655 Karar: 2018/712 Karar Tarihi: 25.01.2018

[14] YARGITAY 3.Hukuk Dairesi Esas: 2021/3537 Karar: 2021/6522 Karar Tarihi: 15.06.2021

[15] YARGITAY HGK Esas: 2017/458 Karar: 2021/614 Karar Tarihi: 25.05.2021

[16] Y. 3.HD Esas: 2021/3537 Karar: 2021/6522 Karar Tarihi: 15.06.2021