​​​​​​​​​

​​

     

 

 

 

 

 

​

 

 

 

 

 

 

 

​

​

 

 

 

 

 

Kitabın içindekiler bölümünü incelemek için TIKLAYINIZ​​

 

​ADALET YAYINEVİ sayfasına gitmek için TIKLAYINIZ

​

KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI)  İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İLERİYE ETKİLİ (GELECEĞE DÖNÜK) FESHİ VE 3. KİŞİLERİN HAKLARI

​

Bu çalışmada, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ileriye etkili feshini ve bu fesih nedeniyle müteahhitten bağımsız bölüm satın alan (devralan) iyi niyetli 3. kişilerin mağdur olmaması için ne yapmaları gerektiğini 17 soru/cevapla ve Yargıtay kararları çerçevesinde ele aldım.

​

Bir sonraki çalışmada, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili feshi konusunu ele alarak her iki fesih türünü kıyaslayacağım.

​

1-) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ NEDİR? SONUÇLARI NELERDİR?

YARGITAY KARARI: İleriye etkili fesih, bir bakıma sözleşmenin ifası anlamına gelmektedir. Bu fesih türünde, inşaatın müteahhitin işi terk ettiği tarihteki (müteahhit inşaata devam ediyorsa dava tarihindeki) tamamlanma oranına bakılır.  Müteahhit tamamlanma oranına karşılık gelen bağımsız bölümlere ve arsa paylarına hak kazanır. Eğer müteahhit, tamamlanma oranını aşan miktarda bağımsız bölüm (veya arsa payı) almışsa bunları aşan kısmı arsa sahibine iade eder.[1]

​

Örneğin inşaatın tamamlansaydı müteahhit 100 daireye hak kazanacaksa, inşaatın %93 oranında tamamlanması halinde müteahhit 93 daireye hak kazanmış olacaktır. Eğer müteahhit kendisine düşen 100 dairenin tamamını satış, bağış, trampa, barter  vb. yollarla tapuda üçüncü kişilere devretmişse, son devrettiği tapulardan başlanarak üçüncü kişiler üzerindeki 7 adet tapu iptal edilir ve arsa sahibine geri döner. Burada tapu siciline güven ilkesi uygulanmaz ve müteahhitten bağımsız bölüm satın alan (devralan) iyi niyetli kişilerin iyi niyeti korunmaz.

 

2-) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İLERİYE ETKİLİ FESHİNİN YASAL DAYANAĞI NEDİR?

Sözleşmenin ileriye etkili feshi, TBK m.126’da düzenlenmiştir.[2] İleriye etkili fesih, kural olarak iş ve kira sözleşmesi gibi SÜREKLİ EDİMLİ sözleşmelere uygulanabilir.

​

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ise ANİ EDİMLİ bir sözleşme olduğu için ileriye etkili feshe uygun olmasa da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 20/05/1984 tarihli ve 1983/3-1984/1 sayılı kararıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileriye olarak feshedilebileceğine karar vermiştir.

​

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun söz konusu kararı olmasaydı, inşaat %100 oranında tamamlanmadan yüklenicinin edimi ifa edilmemiş sayılacak ve %99 seviyesindeki bir inşaatta bile arsa sahibi sözleşmeden dönme (geriye etkili fesih) yoluna giderek tüm tapuların iptalini ve arsa paylarının kendisine dönmesini saylayabilecekti. Bu kararla, taraflar arasında belli seviyede bir denge kurulması amaçlanmıştır.

​

3-) İLERİYE ETKİLİ FESİH İÇİN İNŞAATIN TAMAMLANMA ORANI NE OLMALIDIR?

YARGITAY KARARI: İleriye etkili fesih için, inşaatın %90 veya üzerindeki bir oranda tamamlanmış olması gerekir.[3]

 

4-) İNŞAATIN TAMAMLANMA ORANI %90’IN ALTINDA OLSA DA (ÖRN. %40) ARSA SAHİBİ İLERİYE ETKİLİ FESİH İSTEYEBİLİR Mİ?

YARGITAY KARARI:  İnşaatın tamamlanma seviyesi %90’ın altında ise arsa sahibi seçim hakkında sahip olup geriye etkili veya ileriye etkili fesih yollarından birini seçebilir. Mahkeme o seçime göre karar verir. Müteahhitin, bu seçime karşı çıkması sonucu değiştirmez.[4]

​

Örneğin inşaatın tamamlanma oranı %40 ise, arsa sahibi dilerse ileriye etkili feshi seçer ve %40’a isabet eden bağımsız bölümleri müteahhite verir, dilerse de geriye etkili feshi seçer ve sadece inşaat maliyetini verip müteahhitte kalan veya müteahhitin devrettiği tüm bağımsız bölüm tapularının iptali ile kendisine dönmesini ister.

​

5-) İNŞAATIN TAMAMLANMA ORANI TESPİT EDİLİRKEN NATAMAM BAĞIMSIZ BÖLÜMLER Mİ YOKSA İNŞAATIN TAMAMI MI DİKKATE ALINIR?

YARGITAY KARARI: Tamamlanma oranı tespit edilirken sadece natamam bağımsız bölümlere değil inşaatın tümünün ve ortak alanların tamamlanma oranlarına bakılmalıdır.[5]

​

Örneğin 10 bloklu bir projede 7 bloğun inşaatı tamamen bitirilip teslim edilmiş ve içinde ikamet ediliyor, kalan 3 bloğun inşaatına da hiç başlanmamış olsun. Projenin tamamı değerlendirileceğinden burada tamamlanma oranı kabaca %70 civarında çıkacak ve ileriye etkili feshe elverişli olmayacaktır. (Arsa sahibi dilerse ileriye etkili fesih yapılır.)

 

6-) YARGILAMA DEVAM EDERKEN İNŞAAT TAMAMLANIRSA NE OLUR?

YARGITAY KARARI: İnşaatın tamamlanmamış olması nedeniyle ileriye etkili fesih davası açıldıktan sonra inşaat tamamlanırsa dava davanın reddi gerekir. Bu durumda davanın açıldığı tarihte davacılar haklı olduklarından yargılama giderlerinden sorumlu tutulamazlar.[6]

 

7-) İNŞAATIN TAMAMLANMA ORANININ %90 VEYA ÜZERİNDE OLDUĞU HALLERDE EKSİK KALAN KISMIN BEDELİ DEPO EDİLİRSE NE OLUR?

YARGITAY KARARI: İnşaatın tamamlanma oranının %90 veya üzerinde olduğu hallerde, müteahhit veya müteahhitten bağımsız bölüm satın alan (devralan) 3. kişiler eksik işlerin bedelini mahkeme veznesine depo ederlerse fesih talebi reddedilir.[7]

 

8-) MÜTEAHHİTTEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN 3. KİŞİLER, YARGILAMA SIRASINDA TAMAMLANMA ORANINI %90’IN ÜZERİNE ÇIKARIRSA NE OLUR? 

YARGITAY KARARI:  Dava tarihinde %50 olan tamamlanma oranının müteahhitten bağımsız bölüm alan 3. kişi konumundaki davalılarca % 93,1 oranına çıkarılmış olması nedeniyle geriye etkili fesih talebi reddedilmelidir.[8]

 

9-) İNŞAAT, İMAR MEVZUATINA AYKIRIYSA VE UYGUN HALE GETİRME İMKÂNI YOKSA İLERİYE ETKİLİ FESİH YOLUNA GİDİLEBİLİR Mİ?

Gidilemez.

YARGITAY KARARI: İleriye etkili fesih için inşaatın yasal imar mevzuatına uygun veya uygun hale getirilebilir durumda olması gerekir. Bu şartları taşımayan bir inşaat kaçak yapı niteliğinde sayılacaktır.[9]

 

10-) İLERİYE ETKİLİ FESİHTE CEZA KOŞULU İSTENEBİLİR Mİ?

YARGITAY KARARI: İleri etkili fesih, sözleşmenin kısmi ifası niteliğinde olduğundan ifaya ekli ceza koşulu istenebilir ancak sözleşmede aksine hüküm yoksa seçimlik ceza koşulu istenemez. Çünkü seçimlik ceza koşulu, sözleşmeden dönme (sözleşmenin geriye etkili feshi) halinde istenebilecek bir ceza koşulu türüdür.[10]

 

11-) İLERİYE ETKİLİ FESİHTE, MÜTEAHHİTTEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALMIŞ OLAN 3. KİŞİLERİN TAPULARI İPTAL EDİLEBİLİR Mİ?

YARGITAY KARARI: İleriye etkili fesihte, müteahhitin hak ettiği arsa payı ya da bağımsız bölümler müteahhite bırakılarak, müteahhitin hak etmediği arsa payları ve bağımsız bölümler ile üçüncü kişilerde bulunan payların tapusu iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edilir.[11]

 

12-) MÜTEAHHİT, HENÜZ KAT İRTİFAKI KURULMADAN, ADİ YAZILI SÖZLEŞMELERLE BAĞIMSIZ BÖLÜM SATMIŞSA İLERİYE ETKİLİ FESİH HALİNDE, BU BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİ ALMIŞ OLAN 3. KİŞİLERİN HAKLARI NEDİR?

YARGITAY KARARI: Kat irtifakı kurulmamış olsa da müteahhitin yaptığı devirler hukuken geçerlidir. Bu durumda, kat irtifakı kurulmuş olsaydı 3. kişilere düşecek olan bağımsız bölümlerin 3. kişiler adına tescilin karar verilmelidir.[12]

​

ÖRNEK: İnşaat tamamlansaydı müteahhitin 100 daire alacağını ve müteahhitin bunun tamamını işin başında sattığını, ancak inşaatın %90 oranında tamamlandığını, kat irtifakı kurulmadığı için de müteahhitin daireleri adi yazılı sözleşmelerle satmış olduğunu,  sonrasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mahkeme tarafından ileriye etkili olarak feshedildiğini varsayalım.

​

Bu durumda ortada tapu ve kat irtifakı olmasa dahi müteahhidin adi yazılı sözleşmelerle yaptığı ilk 90 daire satışı geçerliliğini koruyacak, son 10 daire satışı geçersiz sayılacaktır. Sözleşmeler adi yazılı yapıldığı için hangi satışın önce hangisinin sonra olduğunun tespiti çok kolay olmamakla birlikte, para transferi, daireye yerleşme, abonelik açma vb. deliller ve tanık beyanlarıyla ispatlanabileceğini düşünüyorum.

 

13-) ARSA SAHİBİ VE MÜTEAHHİTİN FESİH İRADESİ BİRLEŞMİŞSE ANCAK FESHİN İLERİYE ETKİLİ Mİ YOKSA GERİYE ETKİLİ Mİ OLACAĞINI BELİRLEMEMİŞLERSE MAHKEME BUNU NASIL BELİRLER?

YARGITAY KARARI: Tarafların fesih iradeleri birleştiğinde tamamlama oranına bakılarak fesih türü belirlenir. Bu durumda, inşaatın ulaştığı seviye %90 ve üzerindeyse, feshin ileriye etkili fesih niteliğinde olduğuna, anılan oranın altındaysa geriye etkili fesih niteliğinde olduğuna karar verilmelidir.[13]

 

14-) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ TEK TARAFLI OLARAK FESHEDİLEBİLİR Mİ?

YARGITAY KARARI: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan birinin noter ihtarnamesi gönderip sözleşmeyi feshettiğini bildirmesi yoluyla yani tek taraflı olarak feshedilemez.[14]

​

Sözleşme ancak, tarafların fesih konusunda anlaşmalarıyla (karşılıklı fesih anlaşması / ikale anlaşması) veya mahkeme kararıyla feshedilebilir.

 

15-) KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NİTELİĞİNDE OLMAYAN (ESER SÖZLEŞMESİ NİTELİĞİNDEKİ) İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ TEK TARAFLI OLARAK FESHEDİLEBİLİR Mİ?

YARGITAY KARARI: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi niteliğinde olmayan eser sözleşmeleri (Örn. müteahhitin belirli bir bedel veya kar payı karşılığı yaptığı inşaatlar) tek taraflı olarak feshedilebilir.[15]

 

16-) GERİYE VEYA İLERİYE ETKİLİ FESİHTE, MÜTEAHHİTTEN BAĞIMSIZ BÖLÜM ALAN  3. KİŞİLERİN İYİ NİYETİ KORUNUR MU?

YARGITAY KARARI: Hayır korunmaz. Hatta tapu, iyi niyetli 3. kişiden sonra iyi niyetli 4.,5.6… kişilere devredilmiş olsa dahi tapu iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edilir.[16]

​

Ancak eğer müteahhitin 3. kişiye devrettiği bağımsız bölüm,  ileriye etkili fesihte, tamamlanma oranı dikkate alınarak müteahhide kalacak ise bu durumda 3. kişinin tapusu iptal edilmez.

Buna karşın, geriye etkili fesihte, sözleşme hiç kurulmamış gibi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye edileceği için, tamamlanma oranına bakılmaksızın müteahhide kalan ve/veya müteahhitin 3. kişilere devrettiği tüm tapular iptal edilerek arsa sahibine dönecektir.

​

ANAYASA MAHKEMESİ KARARI: Bu konuda Tari soy isimli kişilerin yaşadıkları hak kayıpları emsal niteliktedir. Anılan kişiler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle yapılan bir projede, 1992 ve 1998 yıllarında müteahhitten bağımsız bölümler satın almışlar, inşaatın tamamlanmamış olması nedeniyle arsa sahipleri tarafından açılan olan tapu iptal davası kabul edilmiş ve 2014 yılında kesinleşmiştir. Anılan kişilerin Anayasa Mahkemesine yapıkları bireysel başvuru talepleri de reddedilmiş ve bu şekilde, 22 yıl önce satın aldıkları bağımsız bölüm ellerinden çıkmıştır. Anayasa Mahkemesi’nin 2014/12321 başvuru numaralı söz konusu kararına aşağıdaki linkten ulaşılabilir.[17]

 

17-) GERİYE VEYA İLERİYE ETKİLİ FESİHTE, MÜTEAHHİTTEN BAĞIMSIZ BÖLÜM (DAİRE/DÜKKAN VB.) ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN MAĞDURİYETLERİ NASIL ÖNLENEBİLİR?

​

Başlangıçta yapılması gereken, bir inşaat projesinden bağımsız satın almadan önce çok kapsamlı araştırmalar yapmaktır. Araştırma yöntemi ve parametreleri konusundaki çalışmayı bilahare yayınlayacağım.

​

Arsa sahibi, ileriye etkili fesih talebiyle dava açarsa bu davada müteahhiti ve tapuda ondan bağımsız bölüm devralmış olan üçüncü kişileri davalı olarak göstermek zorundadır. Dava sırasında bilirkişi, eksik işlerin maliyetini hesaplar ve bunun kaç daire bedeli olduğunu belirler. Örneğin inşaatın tamamlanma oranı %93 ise, %7 lik kısmı eksik demektir. Bu durumda bilirkişi %7 lik kısmın parasal değerini hesaplar.

​

İlk yöntem, eksik kalan bölümün bedelinin müteahhit veya ondan bağımsız bölüm alan 3. kişiler tarafından mahkeme veznesine depo edilmesidir. Bu durumda müteahhitte kalan veya onun üçüncü kişilere devrettiği tapular iptal edilmez. Üçüncü kişiler müteahhitin hukuki halefi olsalar da inşaatın SGK borçlarından sorumlu tutulmazlar. Ancak iskan ruhsatının alınması için gerekli olan harç ve masraflardan sorumludurlar.

​

İkinci yöntem ise, dava devam ederken müteahhitin inşaata devam etmesi ve eksikleri tamamlamasıdır. Eğer müteahhit inşaata devam etmezse kalan eksiklikler 3. kişiler tarafından da tamamlanabilir.

​

Eğer eksik işlerin bedeli ödenmez veya inşaat tamamlanmazsa, bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin tapularından eksik işler bedelini kadarı, sondan başlanarak geriye doğru iptal edilerek arsa sahibine döner.

​

Aslında asıl sorun ileri etkili fesihte değil geriye etkili fesihte (dönme) ortaya çıkmaktadır. Çünkü ileriye etkili fesih talebinde inşaat %90 ve üzerinde tamamlanmış olduğundan dava sırasında kalan kısmın tamamlanması veya bedelinin mahkeme veznesine yatırılması nispeten kolaydır.

​

Ancak uygulamada, müteahhitin örneğin 10 bloklu bir projede 6 bloğu tamamlayıp teslim ettiği ancak kalan 4 bloğa hiç başlamadığı, kendisine düşecek bağımsız bölümlerin tamamını tapuda veya harici sözleşmelerle sattığı örneklere rastlanmaktadır. Bu durumda tamamlanma oranı yaklaşık %60 seviyesinde olduğundan arsa sahibi geriye etkili fesih (dönme) davası açarak tüm tapuların iptalini isteme hakkına sahip olmaktadır. Müteahhitten bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin tamamının mağdur olabileceği bu sorunun çözümü daha karmaşık olup geriye etkili fesih konulu çalışmada bu hususu detaylı şekilde ele alacağım.

​

DİPNOT:

[1] Yargıtay. 15. HD, E. 2002/1785, K. 2002/4393, T. 03.10.2002;  YARGITAY 23. HD, Esas: 2014/10445, Karar: 2016/2017 Karar Tarihi: 31.03.2016; Yargıtay 23. H.D. 2016/6059 E.  2020/1489 K.

[2] Sürekli edimli sözleşmelerde

     (TBK) MADDE 126- İfasına başlanmış sürekli edimli sözleşmelerde, borçlunun temerrüdü hâlinde alacaklı, ifa ve gecikme tazminatı isteyebileceği gibi, sözleşmeyi feshederek, sözleşmenin süresinden önce sona ermesi yüzünden uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir.

[3] YARGITAY HGK, Esas: 2017/866 Karar: 2021/724 Karar Tarihi: 08.06.2021; Yargıtay 23. H.D. 2016/6059 E.  2020/1489 K.

[4] YARGITAY 15. H.D. 2018/4947E, 2019/3227 K, 08.07.2019

[5] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2021/2628 E. 2021/1640 K.

[6] YARGITAY 15.Hukuk Dairesi Esas: 2019/40 Karar: 2019 /1897 Karar Tarihi: 18.04.2019

[7] Yargıtay 23. H.D. 2016/6059 E. 2020/1489 K.

[8] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1973 E. 2021/1651 K.

[9] Yargıtay 23. H.D. 2016/6059 E.  2020/1489 K.

[10] YARGITAY 23.HD, Esas: 2014/10445, Karar: 2016/2017 Karar Tarihi: 31.03.2016

[11] YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2019/1166 Karar: 2019/2627 Karar Tarihi: 30.05.2019

[12] YARGITAY 14. H.D. Esas: 2009/1031 Karar: 2009/4125 Karar Tarihi: 01.04.2009

[13] YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2017/866 Karar: 2021/724 Karar Tarihi: 08.06.2021)

[14] YARGITAY 23. Hukuk Dairesi Esas: 2016/8724 Karar: 2019/4385 Karar Tarihi: 22.10.2019

[15] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 2020/1914 E. 2021/2492 K.

[16] Yargıtay. 15. Hukuk Dairesi, 2020/1271 E. 2021/555 K.

[17] ANAYASA MAHKEMESİ KARARI: https://kararlarbilgibankasi.anayasa.gov.tr/BB/2014/12321