ARSA PAYI KARŞILIĞI (KAT KARŞILĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Kitabın içindekiler bölümünü incelemek için TIKLAYINIZ
ADALET YAYINEVİ sayfasına gitmek için TIKLAYINIZ
KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İLERİYE ETKİLİ FESHİ VE 3. KİŞİLERİN HAKLARI başlıklı makaleyi okumak için TIKLAYINIZ
I. SÖZLEŞME HAKKINDA TEMEL BİLGİLER
1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hangi isimlerle anılmaktadır?
Bu sözleşme Türk Medeni Kanunu’nun 1009’uncu maddesinde “Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak anılırken, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10’uncu maddesinde, “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” olarak anılmaktadır.
Ayrıca uygulamada, “Kat Karşılığı Temlik Sözleşmesi”, “Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi” veya “Taşınmaz Satış Vaadi ve İnşaat Sözleşmesi” adlarıyla da anılmaktadır.
2. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ne tür bir sözleşmedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi doktrinde; “Yüklenicinin arsa sahibine ait taşınmaz üzerinde yapacağı inşaat karşılığında arsa sahibinin yükleniciye taşınmaz devrini yüklendiği sözleşme” şeklinde tanımlanmaktadır.[1]
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden oluşan isimsiz ve çift tipli karma sözleşme niteliğindedir.
3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde tarafların borçları nelerdir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu, üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara, tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir. Kuşkusuz teslimden sonra yüklenicinin borcu ayıba karşı tekeffül borcu olarak devam eder.
II. ARSA PAYI KARŞILIĞI (KAT KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ
1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmi şekle tabi midir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi TBK m.237 gereğince resmi şekle tabi olup noterde düzenleme şeklinde yapılmazsa kural olarak geçersiz/hükümsüzdür.
Adi yazılı veya sözlü olarak yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersiz olsa da, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 30.09.1988 tarih, 1987/2-1988/2 sayılı kararı ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları gereğince aşağıdaki 2 halden birinin varlığı halinde sözleşme geçerli kabul edilir:
I. Sözleşme kurulurken veya kurulduktan sonra arsanın veya taşınmazın tapusunun yükleniciye devredilmiş olması (Bu halde sözleşmenin resmi şekle tabi olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekleşmiş olacağından şekil eksikliği giderilmiş kabul edilmektedir.)
II. Yüklenicinin edimini (inşaatı), tamamen veya reddolunamayacak oranda tamamlamış olması. (Reddolunamayacak oranda tamamlanmış olma konusunda net bir oran yoktur. Her olayın kendi özelliklerine göre değerlendirilir.)
2. Resmi şekle aykırı yapılan sözleşme kapsamında arsa sahibi taşınmazı tapuda yükleniciye devrederse ne olur?
Eğer önce taraflar arasında adi yazılı veya sözlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlenmiş ve sonrasında sözleşmeye konu taşınmaz yükleniciye tapuda devredilmişse, başlangıçta geçersiz olan sözleşme, tapuda devir işleminden sonra geçerli hale gelir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.01.2013, 2012/13-592 E. 2013/65)
3. Sözleşme resmi şekle aykırıysa ancak yüklenici inşaatı tamamen veya reddolunamayacak oranda tamamlamışsa
ne olur?
Eğer adi yazılı şekilde yapılan bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, inşaatı belli bir seviyenin üzerinde tamamlamışsa, arsa sahibinin sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesi, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde sayılır ve geçersizlik iddiası dikkate alınmaz. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.01.2013, 2012/13-592 E. 2013/65 K.)
4. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde değil de onaylama şeklinde yapılırsa ne olur?
TBK m. 237 ve Noterlik Kanunu m.60 ve 89 hükümleri gereğince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması zorunlu olduğundan noter tarafından onaylama şeklinde yapılan sözleşme kural olarak geçersiz olacaktır.
5. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapılacak değişiklikler nasıl yapılmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu m.13 hükmü gereğince, Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır.[2]
Sözleşmede yapılacak değişiklik tarafların durumunu ağırlaştırıyorsa resmi şekilde yapılmak zorundadır.
Taraflara ilave yükümlülük getirmeyen, tarafların durumlarını ağırlaştırmayan değişiklikler resmi şekle aykırı yapılması halinde de geçerlidir.
6. Taraflardan birinin ehliyetsiz olması halinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olur mu?
Arsa sahiplerinden birinin kısıtlı olması halinde sözleşme baştan beri geçersiz olup yüklenici sadece menfi zararını isteyebilir. (YARGITAY 15.Hukuk Dairesi Esas: 2020/ 1989 Karar: 2021 / 96 Karar Tarihi: 19.01.2021)
Yüklenici inşaatı bitirip iskân ruhsatını aldığından, arsa sahibinin ehliyetsizliğine dayanarak sözleşmenin geçersiz olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılmasıdır. (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/1522 E. 2021/398 K.)
III. ARSA PAYI KARŞILIĞI (KAT KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İMKÂNSIZLIĞI
1. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin imkânsızlığı ne anlama gelmektedir?
Sözleşmenin ifasının imkânsızlığı, sözleşme ile üstlenilen ifa borcunun yerine getirilememesidir. Sözleşmenin ifasının imkânsızlığı konusu Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 136’ıncı ve 137’inci maddelerinde düzenlenmiştir.
Eğer ifa imkânsızlığı, sözleşme kurulmadan önce mevcutsa ve sonradan giderilmemişse, sözleşme baştan beri hükümsüz/geçersiz yani hiç kurulmamış sayılır. Bu nedenle, imkânsızlığın başta var olup olmadığının tespiti önem taşımaktadır.
Eğer sözleşmenin yapıldığı aşamada edimin ifasının imkânsız ise kural olarak sözleşme geçersizdir/hükümsüzdür. Yapılırken içeriği herkes için imkânsız olan böyle bir sözleşmeye sonuç bağlanamaz. (6. H.D. 2021/386 E. 2021/1502 K.)
Mahkeme, imkânsızlığın baştan beri mevcut olup olmadığını tespit etmelidir. (6. H.D. 2021/386 E. 2021/1502 K.)
2. Askıda imkânsızlık nedir?
Taraflardan birinin veya her ikisinin ediminin gerçekleşmesinin bir şarta bağlı olduğu hallerde o şart gerçekleşinceye kadar sözleşme askıda kabul edilir. Şart gerçekleştiğinde sözleşme geçerli hale gelir. (23. H. D. 2016/8242 E. 2019/4414 K.)
Edimin imkânsızlığı nedeniyle başlangıçta askıda geçersiz olan sözleşme, edimin ifa edilebilir hale gelmesi durumunda geçerli hale gelir. (23. H.D. 2016/8242 E. 2019/4414 K.)
Sözleşmenin kurulma aşamasında imar planının yürütmesinin durdurulmuş ancak ifa imkânsızlığına dayalı fesih iddiasıyla açılan dava devam ederken yeni bir imar planı yapılmış ve kesinleşmiştir. Yeni imar planının taraflara yüklediği edimler açısından sözleşmenin ifasının imkânsız hale gelip gelmediği konusunda bilirkişi raporu alınmalıdır. (6. H.D. 2021/995 E. 2021/777 K.)
Kot izni alınamaması nedeniyle sözleşmenin ifasının imkânsız hale gelmesi nedeniyle sözleşme geriye etkili olarak feshedilir. (23. H.D. 2016/8164 E. 2019/4235 K.)
3. İmkânsızlık, tahammül süresi içinde giderilmezse ne olur?
Başlangıçtaki imara aykırılığın tahammül süresi içinde giderilmemesi halinde sözleşmenin geçersizliğinin tespitine değil sözleşmenin feshine karar verilmelidir. (6. H.D. 2021/430 E. 2021/1731 K.)
4. Çevreden gelen tehditler nedeniyle yüklenicinin can güvenliğinin bulunmaması imkânsızlık sayılır mı?
Yüklenicinin can güvenliğinin bulunmaması nedeniyle meydana gelen imkânsızlık sonucunda sözleşmenin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir. Yüklenicinin talep edebileceği masraflar, sadece davalı arsa sahibinin yararına ve işine yarayabilecek masraflardır. (15. H.D. 2019/256 E. 2019/3802 K.)
5. Arsa sahibine bağlı objektif imkânsızlık halinde yüklenici neleri talep edebilir?
İnşaatın tamamlanması, arsa sahibiyle ilgili beklenmedik olay dolayısıyla imkânsızlaşırsa yüklenici, yaptığı işin değerini ve bu değere girmeyen giderlerini isteyebilir. (TBK m.485/1)
Eğer ifa imkânsızlığının ortaya çıkmasında arsa sahibi kusurluysa, yüklenici ayrıca tazminat da isteyebilir. (TBK m.485/1)
Sözleşme yapıldıktan sonra arsada kaynak suyu çıkmasına bağlı olarak kamulaştırılması sonucunda objektif imkânsızlık meydana gelmiştir. Bu durumda yüklenici ancak menfi zararlarını talep edebilir. (15. H.D. 2018/2049 E. 2019/44 K.)
6. Sözleşmenin şekle aykırılık veya imkânsızlık nedeniyle geçersiz/hükümsüz sayılmasının sonuçları nelerdir?
I. “Hükümsüzlük” ve “geçersizlik” terimleri, birbirlerinin yerine kullanılan terimlerdir. Yasada, “hükümsüzlük” terimi kullanılmasına rağmen Yargıtay kararlarında ve doktrinde “geçersizlik” terimi kullanılmaktadır.
II. Geçersiz sözleşme baştan beri hüküm ifade etmediğinden, feshi istenemez, ancak sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi istenebilir.
III. Geçersiz sözleşmenin feshi için dava açılmışsa, çoğun içinde az da vardır kuralı gereğince sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmelidir.
IV. Geçersiz olarak kurulan sözleşmede, taraflar kazanç kaybı nedeniyle zarar veya tazminat isteyemezler. Yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince karşı tarafın malvarlığında neden oldukları artışı talep edebilirler.
[1] Sütçü, s.29
[2] MADDE 13- Kanunda yazılı şekilde yapılması öngörülen bir sözleşmenin değiştirilmesinde de yazılı şekle uyulması zorunludur. Ancak, sözleşme metniyle çelişmeyen tamamlayıcı yan hükümler bu kuralın dışındadır.
Bu kural, yazılı şekil dışındaki geçerlilik şekilleri hakkında da uygulanır.
IV. ARSA PAYI KARŞILIĞI (KAT KARŞILIĞI) İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİNİN TEMERRÜDÜ
1. Yüklenicinin temerrüdü nedir?
Yüklenicinin borcu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesiyle üstlenmiş olduğu binayı tamamlayarak bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesidir. Yüklenici bu borcunu yerine getirmemesi halinde temerrüde düşer.
2. Yüklenicinin temerrüdünün şartları nelerdir?
Aşağıdaki 2 şartın birlikte var olması gerekir:
1. Yüklenicinin borcunun muaccel olmasına rağmen ifa edilmemiş olması
2. Yüklenicinin borcunun ifasının objektif olarak mümkün olması
3. Teslim tarihi sözleşmeyle belirlenmişse ihtara gerek var mıdır?
Sözleşmede teslim tarihi belirlenmişse, bu tarihin gelmesiyle yüklenicinin borcu muaccel olur. Borcunu ifa etmeyen yüklenici, teslim tarihinin gelmesiyle ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer. Ancak temerrüde bağlı olarak aynen ifa dışındaki hakların kullanılması için ihtar gereklidir. (YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 1991/15-340 Karar: 1991/467 Karar Tarihi: 09.10.1991)
4. Teslim süresi, inşaat ruhsatının alınmasından sonra 24 ay olarak belirlenmişse ancak ruhsat alınmamışsa teslim tarihi nasıl belirlenir?
Bazı sözleşmelerde, binanın inşaat ruhsatının alınmasından itibaren belli bir süre içinde teslim edileceği belirtilir ancak inşaat ruhsatı alınması için bir süre öngörülmez. Bu durumda, inşaat ruhsatının alınması için hangi sürenin makul süre olduğu tespit edilir ve sözleşmede yer alan inşaat tamamlanma süresi, ruhsatın alınması gereken makul süre-nin dolmasından sonra başlar. (Yargıtay 15. HD. 03.07.2012, 2012/700 E. 2012/5042 K.)
5. Sözleşmede, işin teslim tarih iskân ruhsatının alınacağı tarih olarak belirlenmişse ne olur?
Sözleşmelerin çoğunda yüklenicinin, bağımız bölümleri yapı kullanım izni (iskân ruhsatı) alınmış halde teslim edeceği belirtilir. Bu durumda, bina fiziki olarak daha önce teslim edilse dahi, hukuken yapı kullanım izninin alındığı tarihte teslimin gerçekleştiği kabul edilir. (Yargıtay 15. HD. 31.10.2003 tarih ve 2003/1739 E., 2003/5138 K.)
6. Sözleşmede teslim tarihi belirlenmemişse ne olur?
Yüklenicinin inşaatı tamamlayıp teslim edeceği tarihin sözleşmede belirlenmemiş olduğu durumlarda, işin makul bir süre içinde teslim edilmesi gerekir. Bu durumda yüklenicinin borcu kendiliğinden muaccel hale gelmeyip makul süre sonunda arsa sahibinin ihtar çekmesiyle muaccel hale gelecektir.
7. Yüklenici mahkemeden ek süre isteyebilir mi?
Yüklenicinin elinde olmayan veya onun kusurunun bulunmadığı hallerde teslim süresinin uzaması halinde yüklenici, arsa sahibinden ek süre talep edebilir. Arsa sahibi bu süreyi vermezse yüklenici mahkemeden ek süre talep edebilir. Yüklenici ek süre talep etmese de, yüklenicinin elinde olmayan nedenlerle teslim süresinin uzaması halinde, açılacak davalarda mahkeme, söz konusu uzamanın yükleniciden kaynak-lanmadığını tespit ederse yüklenici, gecikmeden sorumlu tutulmaz. (Yargıtay 15. HD. 17.05.2005 tarih ve 2005/2830 E. 2005/3054 K.)
8. Teslim süresi arsa sahibinden kaynaklanan nedenlerle uzarsa ne olur?
TBK m. 473 hükmü gereğince, gecikmenin arsa sahibinden kaynaklanması halinde yüklenicinin temerrüdü gerçekleşmeyecektir. (Yargıtay HGK 24.02.2016, 2014/23-724 E. - 2016/168 K.)
9.Yüklenicinin borcunun ifası objektif olarak mümkün değilse ne olur?
Eğer imkânsızlık sözleşme kurulurken mevcutsa, sözleşme zaten baştan beri geçersiz/hükümsüzdür. Bu durumda mahkeme sadece söz-leşmenin geçersizliğinin tespitine karar verir. Eğer imkânsızlık, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkmışsa, imkânsızlığın ortaya çıkmasında tarafların kusurlu olup olmadıklarına bakılarak tarafların sorumlulukları belirlenir.
10. İhtarın geçerlilik şekli var mıdır?
Bir irade açıklaması niteliğinde olup hukuki işlem niteliği taşımayan ihtar, herhangi bir şekil şartına bağlı değildir.
11. İhtar niteliğinde sayılan işlemler nelerdir?
Aşağıdaki işlemler, ihtar niteliğinde kabul edilmekte ve ihtarın hüküm ve sonuçlarını doğurmaktadır:
i.Borcun ifası için dava açmak
ii.Borcun ifası için icra takibi yapmak
12. İhtar niteliğinde sayılmayan işlemler nelerdir?
Aşağıdaki işlemler, ihtarın hüküm ve sonuçlarını doğurmaz:
i. Alacaklının alacağının tespiti için tespit davası açması,
ii.Delil tespit dilekçesi ve dosyada bilirkişi raporu hazırlanması,
iii.Alacaklının borçluya fatura göndermesi,
iv.Karşı alacağın, ödemezlik defi, takas defi veya mahsup itirazı gibi savunma amaçlı olarak ileri sürülmesi
13. Arsa sahibi, temerrüde düşen yükleniciye karşı seçimlik haklarını kullanmak için süre vermek zorunda mıdır?
Arsa sahibi temerrüde düşen yükleniciye karşı, aynen ifa dışında kalan talepleri için TBK m.123 hükmü gereğince uygun bir süre vermek zorundadır. (YARGITAY 15. Hukuk Dairesi Esas: 2019/751 Karar: 2019/4861 Karar Tarihi: 27.11.2019)
14.Arsa sahibinin, yükleniciye süre vermesine (dolayısıyla ihtarda bulunmasına) gerek olmayan haller nelerdir?
TBK m.124 gereğince aşağıdaki hallerde arsa sahibinin yükleniciye süre verilmesine gerek yoktur:
I. Yüklenicinin içinde bulunduğu durumdan veya tutumun-dan süre verilmesinin etkisiz olacağının anlaşılması
Örnek-1 Yüklenicinin, borcunu ifa etmeyeceğini bildirmesi,
Örnek-2 Yüklenicinin, tüm araç gereçlerini toplayarak bir daha dönmemek üzere inşaat alanını terk etmesi,
Örnek -3 İnşaatta çok az ilerleme kaydedilmiş olması nedeniyle, verilecek süre içinde inşaatın bitmesinin mümkün olmaması.
II. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceğinin sözleşmeden anlaşılmasıBu fıkra hükmünün uygulanabilmesi için sözleşmede bir vadenin bulunması tek başına yeterli olmayıp bu vadede gerçekleşmeyen ifanın kabul edilmeyeceğinin açık şekilde yazılmış olması gerekmektedir.
15.Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibinin seçimlik hakları nelerdir?
Yüklenicinin temerrüdü halinde arsa sahibi aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/2566 E. 2021/2024 K.) :
1-Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifa, gecikme taz-minatı ve sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep edebilir.
2-Arsa sahibi, sözleşmeyi ayakta tutarak aynen ifadan vazgeçip müspet zararını (TBK m.125/2 ilk cümle)ve sözleşme ile öngörülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep edebilir.
3-Arsa sahibi, sözleşmeyi ileriye etkili olarak feshederek (TBK m.126) eksik işler bedelini, gecikme tazminatını ve sözleşme ile öngö-rülmüşse ifaya ekli ceza koşulunu talep edebilir.
4-Arsa sahibi, sözleşmeden dönerek menfi zararını ve sözleşme ile öngörülmüşse seçimlik cezai şart talep edebilir. TBK m.125/2 ikinci cümle)
16. Arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanması için bir süre sınırı var mıdır?
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun yerleşik içtihatları gereğince ar-sa sahibi TBK m. 125’te öngörülen (Eski BK m. 106) seçimlik haklarını zamanaşımı süresi içinde her zaman kullanabilir. Yüklenicinin temerrüdünün üzerinden çok uzun bir sürenin geçmiş olması, arsa sahibinin seçimlik haklarını kullanmasına engel değildir. (YARGITAY Hukuk Genel Kurulu Esas: 2013/2396 Karar: 2015/2331 Karar Tarihi: 21.10.2015)
17. Arsa sahibi kullandığı seçimlik haktan geri dönebilir mi?
Arsa sahibinin seçimlik hakkını kullandığı yönündeki beyanı yükleniciye ulaştıktan sonra bundan dönemez. (YARGITAY 15.Hukuk Dai-resi Esas: 2020/2141 Karar: 2020/ 2751 Karar Tarihi: 12.10.2020)
